北市豪宅房屋稅 要再加重

2011/07/21 經濟日報 記者陳乃綾╱台北報導

豪宅稅7月上路後，台北市要再展開第二波房屋稅制改革，市府財政局長邱大展昨（20）日表示，豪宅稅還不夠，房屋持有成本要再上調，年底將提方案，從調高房屋標準單價下手，帝寶房屋稅至少逾200萬元才合理。

今年初台北市政府不動產評價委員會調高1萬多戶豪宅房屋稅，房屋稅計算公式中加乘豪宅路段率。以一戶130坪、市價2.6億元的帝寶豪宅為例，過去房屋稅僅7.6萬元，豪宅稅實施後，房屋稅一口氣增加三倍，一年上繳市庫30.5萬元。

邱大展表示，若以房屋市價看屋主的房屋稅額，房屋持有成本還是太低，根本不合理，還有上調空間。曾有國外投資者對信義區土地開發案有興趣，向市政府詢問土地與房屋稅負成本後，對台灣房屋的超低稅負感到驚訝。他說：「台灣房屋稅可說是全世界最低。」

他以耐久財的汽車為例，一輛50萬元汽車，一年要繳1萬多元汽車燃料稅，實質稅率約2%；但帝寶豪宅市價2.6億元，房屋稅30.5萬元，換算下來稅率才0.1%，實在太少。

市府將再從調高房屋標準單價，提高房屋稅，市價高的房屋有較重的房屋稅負。房屋稅合理化研究的期中報告8月出爐後，財政局將從房屋稅中的房屋標準單價、折舊率著手，草擬具體改革房屋稅方案，年底定案。

邱大展說，房屋標準單價已31年沒有修正，以前不像現在豪宅林立，如今看來根本不合時宜，應該全面調高房屋標準單價，同時計劃縮短房屋折舊年限，使房屋稅合理化，例如萬華地區老舊房子房屋稅減少。

不過，房屋稅條例中明定，房屋標準價格只能每三年重行評定一次，包括路段率、房屋標準單價等，市府今年初已調整路段率，年底要開會恐怕有困難。

邱大展疾呼，中央法令對地方來說「綁手綁腳」，應儘速修法。

財政部表示，原本就有修法計畫，目前要觀察奢侈稅對房市帶來的效應，待適當時機將再研究整體房地產的稅制改革。

閱報祕書╱房屋標準單價

房屋稅應納稅額，是依房屋現值乘上稅率。房屋現值包含房屋標準單價、路段率、折舊率等變項。

房屋標準單價的評定根據，是按各種建造材料所建造的房屋，區分種類和等級，訂出每1平方公尺單價。以北市一棟35層樓、鋼骨鋼筋混凝土的第一類用途房屋為例，房屋標準單價為每平方公尺1.092萬元；木造三層樓房屋，每平方公尺僅1,530元。

北市房屋標準單價已31年沒有調整，無法反映出新的房屋建造技術，也讓納稅人繳的房屋稅額無法如實呈現出北市房價的落差。 （陳乃綾）

圖╱經濟日報提供

投資客避奢侈稅 農地成新歡

2011/07/08 工商時報 記者魏喬怡／台北報導


農地移轉可不用課徵奢侈稅，投資客近半年目標轉向農地買賣。圖／本報資料照片


受奢侈稅影響，近半年房市交易略為冷清，房仲業更發現資金有轉向農地的現象。台灣房屋統計，近半年全台農地交易成長了2.19倍，其中桃園交易最活絡，半年來成長6.2倍，其次高雄市成長4.5倍，苗栗縣則成長4倍。


台灣房屋研究中心執行長邱太煊表示，據「特種貨物及勞務稅條例」第5條第4項，經核准不課徵土地增值稅者，非屬本條例規定的特種貨物，即不課徵奢侈稅。且依農發條例第37條第1項，作農業使用的農業用地移轉予自然人時，得申請不課徵土地增值稅。


換言之，農地移轉不課徵土增稅，也不課徵奢侈稅。邱太煊分析，桃園縣農地交易大宗集中在桃園航空城、楊梅交流道附近及高鐵青埔站附近，這些區域都有重大交通建設通過，例如桃園航空城計畫、五楊高架橋拓寬、高鐵青埔站，使得桃園農地交易火熱。


至於農地價格，台灣房屋大園直營店店長吳怡慧表示，航空城開發分蛋黃區、蛋白區，以及蛋白區外圍，目前此3區農地成交行情分別為每坪3.5～4.1萬元、2.8～3.1萬元和1.5～2萬元。其中蛋黃區農地因之前炒作過頭，成交價格由奢侈稅前每坪4.5～4.8萬元跌至3.5～4.1萬元；蛋白區外圍農地卻逆勢補漲，從每坪0.8～1.2萬元漲至每坪1.5～2萬元。


台灣房屋岡山天下特許加盟店店東李美麗表示，大高雄土地愈來愈稀少，建地因奢侈稅因素使投資成本提高，獲利空間被壓縮；反觀農地不受奢侈稅影響，反而愈來愈熱。


她指出，尤其有兩種農地最受市場青睞，一是都市計畫範圍內農業區且緊鄰住宅區的農地，一是都市計畫範圍外的一般農業區的農牧用地，因為該農地變更條件寬鬆，很多人都不斷炒作這類農地。

每坪826.56萬元 住宅用地飆天價

2011/07/07 工商時報 記者馬婉珍／台北報導

台北地院昨拍賣仁愛路3段上的土地，延宕多年的爛尾樓「仁愛116」由於位處仁愛路林蔭大道黃金門牌，是罕見的完整精華土地，吸引4封標單，最後由威力公司以20億1,780萬元標下，換算每坪單價826.56萬元，創下公開市場住宅用地交易最高價。

拜房產景氣回升之賜，仁愛路2大中輟豪宅案「致和園」、「仁愛116」都出現整合契機。「仁愛116」本次標售每坪溢價129.4％，單價826.56萬元也打破2010年1月仁愛路2段住宅用地每坪679萬元的紀錄，再創天價。

全球資產專案經理王維宏指出，此次拍出每坪826.6萬元的價格，是國內住宅區土地成交新高，若換算容積單價，每坪也高達244萬元，價格同樣飆破歷史新高，顯見開發商對於未來高端住宅市場仍然看好，願意高價搶地。

住商不動產企研室主任徐佳馨表示，「仁愛116」土地在7年前曾預售推案，當時是由廣昌開發和陳同實業合作推出，此案當年在預售階段每坪價格不到80萬元，結果「秒殺」賣光，2家建商覺得開價不妥，最後中止合作，還爆發債務問題，讓「仁愛116」土地流入法拍市場。

永慶房仲集團研展室協理黃增福表示，這塊土地同時座落在第三之二及第三種住宅區，平均容積率338％，未來建物的每建坪土地成本約145萬元，如果再加上造價及建商利潤，未來推案勢必超過每坪220萬元，可望打破大安區推案紀錄。

該基地屬不點交的法拍案，主要卡在土地設有地上權，以及部份地上物的權利歸屬尚須透過訴訟確定，因此前2次拍賣均乏人問津。黃增福指出，這次順利拍出，主要是前述地上權將於今年12月消滅，地上物權屬爭議的處理方式應也已獲共識，投資障礙一一排除，因此吸引4封標單競逐。

公營出租宅 萬元住24坪 北市釋110戶 排富寬鬆怕租不到

2011/07/07 蘋果日報 蔡亞樺╱台北報導

北市府斥九億元興建的首處公營出租住宅│大龍峒公營出租住宅，九月將完工，提供一百一十戶出租，有二十四坪與十坪兩種型，月租分別約一萬元與八千元，並設排富條款，申請資格為家戶年所得一百五十八萬元以下，預計十月申請。民眾批資格寬鬆，擔心租不到。
台北市長郝龍斌昨主持都市再生會議，北市都市發展局報告，位於承德路三段的大龍峒公營出租住宅主體工程上月完工，下月可取得使用執照，住宅規劃二十四坪家戶型共八十戶、十坪套房型共三十戶，及一樓設置五戶、約三十坪店舖。

租金8折附家具
都發局表示，大龍峒公營出租住宅為地上十一層、地下一層建物，一百一十戶分布在四棟大樓，一樓店舖將優先出租給超商與乾洗店等進駐，提升生活機能；該區距離捷運圓山站僅五分鐘，交通便利，適合青年家庭入住。
都發局長丁育群說，每間租屋配備床組、衣櫃、瓦斯爐及熱水器等基本家具，租金為市價八折，家戶型租屋月租約一萬元，套房式約八千元，申請資格為家戶年所得在一百五十八萬元以下。店舖則依公告現值招租。

青年家庭分5成
都發局規劃，保留五成提供給二十至四十歲的青年申請，百分之五提供弱勢族群入住，其餘四成五開放設籍北市一般民眾，預計十月公告開放申請，申請者超額將抽籤，最快明年一月就能入住。
民眾梁宗銘說：「離捷運站五分鐘路程方便，租金打八折超心動，但申請資格太寬鬆，眾人搶恐怕租不到。」擁有一對念小學子女的廖太太說，生活機能佳，交通便利，房租又便宜，僅五成分給青年家庭太少了。

大龍峒公營出租宅申請資訊
位置：北市承德路3段212號，近捷運圓山站
坪型租金：
   家戶型：24坪（3房2廳），適合4至5人，月租約1萬元，共80戶
   套房型：10坪（1房2廳），適合1至2人，月租約8千元，共30戶
   店舖：30坪，租金依公告現值，共5戶
申請資格：每戶年所得158萬元以下，保留5成名額給設籍北市20至40歲者
時程：10月開放申請，超額將抽籤決定，預計明年1月入住
洽詢：1999
資料來源：北市都發局

亂象一堆 避奢侈稅 拋售潮打亂房市

自住客「假信託真買賣」取巧 專家：當心觸法

2011年 05月29日 蘋果日報【張舒婷、楊舒晴╱台北報導】
奢侈稅即將上路，房市交易亂象逐一浮現，有投機客急著獲利了結，大舉拋售或平盤轉賣物件，打亂行情；還有自住客為規避奢侈稅，採取「假租約真買賣」、「假信託真買賣」等方式，法律專家建議，這類規避行為將觸法，民眾切勿以身試法。

奢侈稅6月1日上路，不少投機客看準奢侈稅前夕，進場撿便宜的民眾出籠，買氣逐漸回溫，抱著「只要趕在奢侈稅上路前賣出，省下的奢侈稅就算賺到」的心態，拋售手中物件。

「B貨當A貨賣」

台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，投機客趁機出售的產品，皆為手中次級商品，優質如忠孝東路商圈的黃金三角窗的物件，依舊沒有動靜。
值得一提的是，受到奢侈稅拋售潮影響，商用不動產標案頻創高價，頗有「B貨當A貨交易」的味道。以匯僑為例，去年9月耗資18.21億元向亞太置地買進的壽德大樓1樓店面，僅持有8個月，5月再以21.73億元轉賣給全球人壽，除獲利3.1億元外，也省下3.26億元奢侈稅額。

「另簽租賃契約」

極力想省下奢侈稅的不只投資客，有自住型賣方即使在6月後賣屋，仍打算將成交日期寫為6月前；或是「假租約真買賣」，即雙方簽買賣契約之際，另簽份租賃契約，買方先付部分自備款，可實際入住，形式上不辦理所有權移轉，2年後才過戶。
信義房屋客法部協理劉韋德提醒，若上述行為由仲介或代書教唆，就屬教唆犯，觸犯《刑法》第29條的教唆罪，買賣雙方若同意，也有幫助的刑責，將觸刑法第30條；嚴重一點，買方、賣方將觸《稅捐稽徵法》第43、41條，可處3到5年有期徒刑、6萬元以下罰金。

買方「刑責更重」

更嚴重的取巧手段是「假信託真買賣」，亦即雙方簽訂買賣契約之際，另簽立造假的信託契約，再去地政機關辦理登記，由賣方擔任信託人、買方擔任受託人，2年後再辦理終止信託，過戶給買方。劉韋德強調，假信託涉及《刑法》第214條偽造文書罪，且買方非「幫助犯」，視為「共同正犯」，刑責更重；「假離婚」、「假贈與」等方式，其刑責也和假信託一樣，可處3年以下有期徒刑。

近期台北市指標店面交易

◎香榭麗舍麵包店（林森北路、長春路）
1.6億元：原投資客「江醫師團隊」去年購入，4月交易，已於5月過戶
◎壽德大樓店面（許昌街）
21.73億元：去年9月匯僑以18.22億元買下，今年5月售予全球人壽
◎安泰銀行店面（忠孝東路四段）
12億元：去年亨得利以9億元買下，最近傳以12億元賣出，但亨得利澄清並無出售
註：金額為市場估價
資料來源：《蘋果》採訪整理

加重負擔 青年房貸500萬 得繳息156萬

虧大了 30年還清比10年多2.2倍利息

2011年 05月22日 蘋果日報【張舒婷╱台北報導】
政府打房破功，奢侈稅還沒上路，房價未大幅回檔，行政院卻將青年安心成家優惠房貸繳款年限延長至30年，雖減少購屋民眾每月還款金額，但申請500萬元優貸、貸款時間30年，利息支出高達156萬元，不僅沒省下利息，還得付出高房價成本。

玄奘大學財金系副教授花敬群嘆，景氣回溫，房價居高不下，政府頻釋房貸資金，鼓勵民眾購屋，不僅對高房價形成支撐，還可能害購屋者「賺了利差，賠了價差」；更可怕的是，央行升息後，利率回到正常水位，利差、價差都要賠上。

延後還款意願增

信義房屋企研室經理蘇啟榮分析，以往台灣利率高、房價低，不少民眾寧可每個月辛苦一點，10~15年還完貸款，省下利息成本；但近幾年房價高漲，金融海嘯期間，央行7度降息，目前房貸利率普遍維持在1.6%~1.8%低檔，「高房價、低利率」時代來臨，願意延後還款時間的民眾自然也增加。

中古屋飆漲6成

2000年迄今，政府多次推出優惠房貸，但打壓不了逐年高漲的房價。信義房屋統計，2000年至今新北市中古屋上升53%，台北市更大漲6成。
國土規劃及不動產資訊中心調查也發現，2003~2010年底全國民眾的貸款負擔率，從22.9%飆漲到36%。
行政院推出新版優惠房貸方案，無形中更加重民眾的房貸包袱。

每月付1.8萬元

以財政部的500萬房貸方案、現階段2年期郵儲利率（1.295%）試算，選擇10年內本息攤還，每月須還4萬5621元，總負擔利息為47.4萬元；選擇20年還款，平均每月還款約2萬5千元，但利息總支出已超過100萬元。
若拉長至30年，購屋民眾每月雖僅負擔1萬8218元，總負擔利息卻超過155.8萬元，比10年還款者多2.28倍。日後央行升息，利息負擔更重。

為買房縮衣節食

擔任壽險業主管的施先生，2008年3月貸款1千萬元，在內湖買下人生第1間房子，數月後金融海嘯爆發，央行頻降息，房貸利率降低，每月只需繳3萬5千多元房貸，但去年6月央行啟動升息後，利息愈來愈高，「現在每個月房貸要4萬多元，比剛買房子時增加6、7千元！」他自嘲，為了房子，只好強迫自己縮衣節食。

國銀房貸比重緊縮 自住戶遭殃

2011-05-04 工商時報 記者朱漢崙／台北報導

金管會要求國銀的不動產放款比重須降至30％以下，已掃到非投資客。金融圈人士透露，金管會4月分批通過電話向多家國銀「道德勸說」，指示不動產放款比重在今年底前「最好降到30％以下，」由於金管會要求的是不分投資客、自住戶的「總量」，金融圈人士表示，連新申請的自住戶房貸，都已被掃到颱風尾。

有關人士指出，比較財部、央行、金管會3大部會提出的房市信用管制政策，財部與央行在鎖定投資客方面的目標明確，但金管會所提出的30％「總量管制」目標，則不分投資客或自住戶的房貸總量，一律要降低，已使得不少新申辦自住戶房貸受波及，特別是年輕族群，因為銀行要砍，都會先從這些剛出社會、所得能力較弱的族群開始。

金管會官員先前對外表示，並未下令國銀的不動產放款一定得在今年底之前降至30％以下，知情人士透露，「差別只是在金管會不是直接發文」，而是透過電話，金管會上個月已經陸續致電多家合計房貸、土建融在內不動產放款比重超過30％的國銀，以今年底為期，希望降低放款比重至30％以下。

不具名的銀行主管指出，為了達成金管會要求，現在不僅不能作投資客的房貸，連自住戶的房貸也不見得能作，原本自住戶能申請到的房貸，大致都有8成，現在頂多只能給6成。且在金管會「總量管制」政策下，新莊、林口、淡水、三峽等「受限區」房貸首當其衝，連自住戶新申辦房貸成數與貸款金額都大打折扣。