新回饋型房貸 好周轉可省息

存愈多省愈多 幫助縮短繳款期

2011年 05月30日 蘋果日報【林潔禎╱台北報導】
花旗銀推出「新回饋型房貸」方案，結合隨時還款節省利息支出與已償還房貸額度可隨時動用雙重功能，提供更簡便的房貸理財模式。銀行主管指出，房貸功能種類繁多，可以視人生階段、金融環境不同選擇最適合自己的房貸。

房貸產品多，如果為省息可申請政策性房貸、雙周繳房貸、固定利率房貸、抵利型房貸等；想獲得保障避免不動產因無法按時繳交本息，遭銀行收回，可選擇與保險結合的壽險房貸。

隨時動用已支付額

另如果是從初入社會到成家立業階段，為準備家庭緊急備用金、或為短期投資資金所需，達到靈活備用目的，可選擇理財型房貸。
花旗銀推出新「回饋型房貸」就是一次結合省息與資金周轉方便2大功能，也就是說客戶可將手邊多餘資金存入房貸連結帳戶後，在約定扣抵範圍內扣抵貸款利息，透過抵利功能，存愈多、省愈多，每月多存些，幫助有效縮短繳款期間。
另花旗銀新「回饋型房貸」也具有回復型房貸功能，如遇到臨時有資金需求時，只要向銀行申請填個表格就可將已支付的房貸本金，隨時提撥出來使用。
上海銀行房貸部經理馬婉瑜說，回復型房貸指結合資金周轉功能，讓資金調度更靈活，就是申辦一般中長期攤還房貸時，同時約定將來還款達多少金額後「自動回復」成「理財型額度」，也有銀行稱理財型房貸。

機動調整減輕壓力

花旗銀房屋貸款部副總裁余苑菱說，房貸通常是家庭理財重心。自住型客戶在面對長達20年房貸，可選擇減少貸款計息本金、縮短貸款年限等，減輕房貸壓力。
銀行理專說，現在房貸支出通常佔家庭支出三分之一、甚至二分之一以上，貸款期通常長達2、30年，隨時檢視房貸，據市場變化及自身需求機動調整，不斷尋求降低利息支出新方式，是成為精明房貸族重要一環。

不同目的房貸比較

目的 種類
◎減少利息支出：
．政策優惠房貸：利率多較一般房貸為低，但多針對特定族群或首購族，例如青年安心成家貸款
．雙週繳房貸：加速還款，貸款金額減少，利息費用變少
．固定利率房貸：利率看漲時，可以避免房貸戶
．抵利型房貸：房貸戶以存款折抵房貸本金，減少利息支出
◎資金調度需求：
．理財型房貸：或稱回復型房貸，房貸戶已清償的房貸額度，將自動轉成一個可隨時動用、隨時借款的理財額度
◎獲得保障：
．壽險型房貸：與保險結合的房貸產品，避免不動產因無法按時繳交本息，而遭銀行收回
資料來源：銀行業者

QE2到期 台幣6月回貶至29元

2011年 05月30日 蘋果日報 【李亮萱╱台北報導】
上周由於美國第1季經濟成長率數據令人失望，拖累美元疲弱，導致台幣等亞幣全數收紅。不過，分析師認為，隨2次量化寬鬆政策（Quantitative Easing，QE2）將在6月底結束，資金將陸續回美國，6月台幣可能反轉回貶至29元。
上周台幣升貶互見，但隨著外資出走，台幣單周已經貶值1.08角，回到28.888元價位。大型行庫交易員表示，包括德意志銀行與巴克萊資本的分析師都陸續指出，6月以後美元將回歸強勢。交易員說：「市場若將QE2結束視為風險氣氛降溫訊號，資金將會拉抬美元，屆時台幣升值壓力暫緩。」
因此，雖然上周美元指數疲弱，盤中甚至一度跌破75關卡，但據了解，大型機構法人已減少放空美元。據芝加哥商品交易所統計，避險基金放空美元部位持續減少，可望支撐美元不再走弱。

台幣今年升值4.87％

新加坡大華銀投顧副總鄧盛銘也指出，6月底以後，美國的QE2有很大的可能將走入歷史，意味市場將不再有更多的美元籌碼釋出，也減少美元走弱的機會。不過，美國仍有舉債上限和減少赤字的麻煩，因此，鄧盛銘說：「美元和歐元未來的走勢將可能有如翹翹板般，雙方都討不到太多便宜。」
而交易員則認為，雖然今年以來人民幣持創新高，帶動台幣出現比價效應，升值4.87％。但是QE2結束後，外資匯入力道將減緩，台幣可望回到29元區間，出口商可暫時鬆一口氣。

美國本周重要經濟數據預覽

資料來源：彭博

亂象一堆 避奢侈稅 拋售潮打亂房市

自住客「假信託真買賣」取巧 專家：當心觸法

2011年 05月29日 蘋果日報【張舒婷、楊舒晴╱台北報導】
奢侈稅即將上路，房市交易亂象逐一浮現，有投機客急著獲利了結，大舉拋售或平盤轉賣物件，打亂行情；還有自住客為規避奢侈稅，採取「假租約真買賣」、「假信託真買賣」等方式，法律專家建議，這類規避行為將觸法，民眾切勿以身試法。

奢侈稅6月1日上路，不少投機客看準奢侈稅前夕，進場撿便宜的民眾出籠，買氣逐漸回溫，抱著「只要趕在奢侈稅上路前賣出，省下的奢侈稅就算賺到」的心態，拋售手中物件。

「B貨當A貨賣」

台灣房屋研究中心執行長邱太煊指出，投機客趁機出售的產品，皆為手中次級商品，優質如忠孝東路商圈的黃金三角窗的物件，依舊沒有動靜。
值得一提的是，受到奢侈稅拋售潮影響，商用不動產標案頻創高價，頗有「B貨當A貨交易」的味道。以匯僑為例，去年9月耗資18.21億元向亞太置地買進的壽德大樓1樓店面，僅持有8個月，5月再以21.73億元轉賣給全球人壽，除獲利3.1億元外，也省下3.26億元奢侈稅額。

「另簽租賃契約」

極力想省下奢侈稅的不只投資客，有自住型賣方即使在6月後賣屋，仍打算將成交日期寫為6月前；或是「假租約真買賣」，即雙方簽買賣契約之際，另簽份租賃契約，買方先付部分自備款，可實際入住，形式上不辦理所有權移轉，2年後才過戶。
信義房屋客法部協理劉韋德提醒，若上述行為由仲介或代書教唆，就屬教唆犯，觸犯《刑法》第29條的教唆罪，買賣雙方若同意，也有幫助的刑責，將觸刑法第30條；嚴重一點，買方、賣方將觸《稅捐稽徵法》第43、41條，可處3到5年有期徒刑、6萬元以下罰金。

買方「刑責更重」

更嚴重的取巧手段是「假信託真買賣」，亦即雙方簽訂買賣契約之際，另簽立造假的信託契約，再去地政機關辦理登記，由賣方擔任信託人、買方擔任受託人，2年後再辦理終止信託，過戶給買方。劉韋德強調，假信託涉及《刑法》第214條偽造文書罪，且買方非「幫助犯」，視為「共同正犯」，刑責更重；「假離婚」、「假贈與」等方式，其刑責也和假信託一樣，可處3年以下有期徒刑。

近期台北市指標店面交易

◎香榭麗舍麵包店（林森北路、長春路）
1.6億元：原投資客「江醫師團隊」去年購入，4月交易，已於5月過戶
◎壽德大樓店面（許昌街）
21.73億元：去年9月匯僑以18.22億元買下，今年5月售予全球人壽
◎安泰銀行店面（忠孝東路四段）
12億元：去年亨得利以9億元買下，最近傳以12億元賣出，但亨得利澄清並無出售
註：金額為市場估價
資料來源：《蘋果》採訪整理

開戶省時 電話網路先預約 交易限制 靜止戶起息門檻 商品優惠不吃虧

2011年 05月29日 蘋果日報【陳瑩欣╱台北報導】 國內銀行競爭激烈，但在防堵人頭洗錢和減少游資考量下，多半會建議民眾臨櫃開立存款最好在戶籍所在地或上班地點附近分支機構。業者表示，民眾如果可以事先預約，確認開戶的需求（如通訊地址在附近、工作地在附近等），可以節省開戶時間，同時避開白跑一趟的風險。

業者表示，包括台新銀、滙豐銀、渣打銀、台銀、土銀等都提供存款戶網路或電話預約開戶機制，民眾透過銀行官網先查清楚交易往來限制，除可在開戶前同步確認必備文件外，也可了解存款商品加碼概況，有效選擇對自己最有利的開戶方式。

靜止戶無自動化服務

理專指出，民眾不論到銀行開立活儲或活存帳戶，最好先注意各銀行將往來存款戶列為靜止戶、存款起息門檻等基本條件，以免開戶後帳戶又被鎖住，無法有效滾存利息。由於部分銀行對存款靜止戶要求設定為「帳戶太久沒有進行交易或存提管理」，帳戶被轉入靜止戶後，除利息停止計算外，金融卡、網銀及電話語音等自動化服務皆停止使用，但仍能查詢餘額。

留意解約需採原通路

理專建議民眾開戶後，選擇固定時間往來交易，以定存為例，北富銀、一銀都會要求民眾如要臨櫃辦理，原則上本人須攜帶身份證及原留印鑑向原開戶分行辦理，不能在分行承作。
理專表示，部分銀行無摺存款不接受臨櫃定存解約，一定要網路才可以。渣打銀指出，原則上定存戶是否需要回分行取消存款，銀行會視開戶情況而定。渣打銀表示，若在分行開辦相關手續，就必須回到原分行，但如果透過如網銀、電話機制等申請，就可採用原通路或到分行取消存款程序。
渣打銀行客戶經驗管理部主管史靜表示，該行的網銀服務範圍很廣，包括小額非約定轉帳、單次/預約週期性轉帳、繳稅費、換匯交易等，民眾自選。

台新臨櫃有聲控服務

不過理專指出，不論是否採取預約後臨櫃開戶或由專人到府開戶，民眾網路預約開戶通常要先填寫基本資料，有些銀行甚至會向民眾詢問投資屬性等，如果想在網路上預約下單，應確認使用的電腦有沒有個資外洩的風險。
台新銀對臨櫃存款戶另外還有聲控服務機制，如果視力不佳，但又有臨櫃存匯或提款需求，可要求行員幫忙處理，銀行會另外填單。台新銀行總經理蔡榮棟指出，已經在研究納入更多口述交易項目，現在民眾只要在抽取號碼牌後，告知交易內容，服務人員即會提供相關交易憑證確認單，免寫單據。

壽險公司保單借款利率一覽

註：表內所謂「3家行庫存款利率」，3家行庫分別為：臺灣銀行、第一銀行、合作金庫
註：若資料有異動，以各壽險公司公布為準

保費攀升 薪貧族 定期險最妥當

理賠內容單純 保費相對低 約定期滿保障即失效

2011年 05月28日 蘋果日報【李亮萱╱台北報導】
國內民眾普遍存在保額偏低的問題，但低利率環境下保費持續攀升，民眾若不想因加保終身壽險而影響到資金運用，定期險是最好選擇。壽險業者指出，由於理賠內容單純，保險公司不必無上限、或負擔終身保障，所以保費較低，適合預算有限、卻需要保障的族群。

第一金人壽總經理林元輝表示，民眾在購買保險時，比較喜歡可以還本、或保障終身的商品，對於定期險的接受度不高。

強化特定時間點保障

但林元輝說，其實定期險不僅保費較便宜，「以同樣年紀同樣保額來說，終身壽險每年的保費比定期險高出2、3倍之多。」且隨著人生周期的不同，在某些特定時間點利用定期險拉高保障，可發揮用小錢買大保障的效益。
目前市面上定期險從10年、20年、30年都有，在約定期間保險公司都會提供保障，約定期滿保障就失效。康健人壽協理鄭宇秀說：「對預算有限的民眾，可先購買10年期的定期險，在這10年繳付保費期間，如果死亡或全殘，保險公司會理賠保險金。」
舉例來說，若一個30歲的男性，購買20年期定期壽險500萬元，每年保費約1萬多元，換算成月繳保費則約1千多元，一旦死亡或全殘，家人可獲得500萬元理賠金，保障相當高。
近年來定期險的樣式也愈來愈多元。鄭宇秀說：「定期險可依照保障額度的變化，分為平準型、增值型與遞減型。」平準型是指保障額度不變，增值型則是保障額度逐年增加，可以照顧到通貨膨脹，保費也最高，遞減型保障額度逐年遞減，適合經濟情況逐年改善或家庭負擔逐年減輕的人，保費最低。

簡易型最省保本最貴

目前市面上的定期險相當多元，有簡易型、遞減型、保本型定期壽險、以及保險金分年領回的生活保障型。鄭宇秀說：「這4種定期險保費以簡易型最便宜，保本型最貴。」
不過，保戶只有在繳費期間內才享有壽險保障，一旦期限結束，就沒有保障，也不會退還保費。因此，林元輝認為，定期險是一種階段性商品，適合用來調整加強某段期間內的保障，而非終身的保障商品。
鄭宇秀則建議，有部分保險業者可接受定期壽險轉為終身壽險。民眾投保定期險後，可以在投保的前10年，當定期險的保單價值準備金較高時，轉換成終身險。